Kürzlich haben wir an dieser Stelle darüber berichtet, warum sich die Jungen Genossenschaften Berlins nicht an den drei aktuell ausgeschriebenen Konzeptverfahren des Landes Berlin beteiligen werden. Heute wollen wir erläutern, was gelungene Konzeptverfahren auszeichnet und welche Mittel und Wege der öffentlichen Hand sonst noch zur Verfügung stehen, um genossenschaftliches Wohnen zu fördern.
Wenn heute auf dem „freien“ Markt Grundstücke oder Gebäude den Besitzer wechseln, dann zählt letztlich nur, welcher Interessent wie schnell wie viel Geld locker machen kann. Unter diesen Umständen haben zahlungskräftige Investoren, die auf den An- und Verkauf von Bauland und Gebäuden spezialisiert sind, eindeutig die besten Karten. Sie verfügen über prall gefüllte Konten, klare Zielvorgaben und Entscheidungskriterien sowie die nötigen personellen Ressourcen, um schnell ein Projekt auf die Beine zu stellen. Da Berliner Grund und Boden weiterhin rosige Renditen verspricht, zucken sie auch bei rasant steigenden Preisen kaum mehr mit der Wimper.
Junge Genossenschaften hingegen haben am “freien” Markt kaum eine Chance, denn sie verfügen nur über sehr geringe finanzielle Rücklagen. Außerdem brauchen sie aufgrund ihrer demokratischen Organisationsstruktur mehr Zeit, um Entscheidungen zu treffen, als Unternehmen, die einzig nach geldwertem Gewinn streben. Schließlich verfügen junge Genossenschaften meist nur über sehr geringe personelle Ressourcen.
Glücklicherweise haben Politik und Verwaltung mittlerweile erkannt, dass Genossenschaften einen Beitrag zur Stadtentwicklung leisten, den man nicht mit Geld aufwiegen kann. Deshalb soll – so ist es im Koalitionsvertrag vereinbart – genossenschaftliches Wohnen in Berlin nun verstärkt gefördert werden. Dafür stehen der öffentlichen Hand insbesondere zwei geeignete Instrumente zur Verfügung.
Konzeptverfahren
Wird eine Liegenschaft aus dem öffentlichen Besitz im Rahmen eines Konzeptverfahrens veräußert, dann entscheidet nicht der Kaufpreis, sondern das Konzept der Interessenten über die Vergabe. So entsteht ein Qualitäts- statt eines Preiswettbewerbs. Doch Konzeptverfahren ist nicht gleich Konzeptverfahren. Gute Konzeptverfahren zeichnen sich u.a. durch folgende Merkmale aus:
- Wichtig für ein gutes Konzeptverfahren ist, dass der Preis für das Grundstück sowie die inhaltlichen Vergabekriterien von Anfang an fest stehen und transparent kommuniziert werden.
- Grundlegende Voraussetzungen, die jede Bewerber*in erfüllen muss, sind im ersten Verfahrensschritt abzufragen. Eine sehr ins Detail gehende Darstellung ist in dieser Phase der Bewerbung somit nicht erforderlich.
- Die Verfahren sollen für beide Seiten schlank gehalten werden. Bis zum Zeitpunkt der Vergabeentscheidung dürfen nur geringe personelle, zeitliche und finanzielle Vorleistungen von den bietenden Genossenschaften zu erbringen sein, um die knappen Ressourcen gerade junger Genossenschaften nicht über das notwendige Maß hinaus zu belasten.
- Wichtig ist zudem, dass die angebotenen Grundstücke nicht zu klein sind, damit sich der Arbeitsaufwand, der mit dem Konzeptverfahren verbunden ist, lohnt. Es bietet sich z.B. an, mehrere kleinere Grundstücke in einer Ausschreibung zusammenzufassen (Poolbildung). Ebenso können sich Genossenschaften zu Bietergemeinschaften zusammenschließen und ggf. aus einem definierten Pool separat Grundstücke erwerben.
Eigenkapitalersatzmittel
Eigenkapitalersatzmittel sind Zuschüsse der öffentlichen Hand für Bauvorhaben, die über das Eigenkapital (d.h. die Ersparnisse) der Genossenschaftler*innen finanziert werden. Diese Mittel können junge Genossenschaften in die Lage versetzen, bezahlbaren Wohnraum für alle Bewohner*innen zu schaffen. Stehen die entsprechenden Mittel nicht zur Verfügung, können sich einkommensschwache Haushalte oft nicht an genossenschaftlichen Projekten beteiligen, weil sie sich die notwendige Einlage schlichtweg nicht leisten können. Auch mit Blick auf die Eigenkapitalersatzmittel gibt es eine Reihe von Kriterien, die vom Fördergeber beachtet werden sollten:
- Die Eigenkapitalersatzmittel sollten idealerweise 20 % der Gesamtkosten (also Kosten des voll erschlossenen Baugrundstücks plus Baukosten plus Baunebenkosten) eines Neubauprojektes ausmachen.
- Die absolute Höhe der Eigenkapitalersatzmittel sollte zusätzlich nach oben “gedeckelt” sein, um “Luxusneubauten” zu vermeiden.
- Auch sollten Eigenkapitalersatzmittel nur solchen Genossenschaften gewährt werden, deren bilanzielles Eigenkapital bestimmte Schwellenwerte nicht überschreitet.
- Eigenkapitalersatzmittel können durch einen einmaligen und „verlorenen“ Zuschuss oder auch in Form eines Darlehens, welches zu günstigen Konditionen vergeben und dann in Raten zurückgezahlt wird, bereitgestellt werden.
Dies ist der dritte Beitrag in einer Serie von kurzen Artikeln zu den Kerninhalten des Kooperationsangebots, dass das Bündnis junger Genossenschaften der Landesregierung unterbreitet hat. Hier finden sich der Beitrag zur Genossenschaftsförderung und zur Planung eines Genossenschaftsquartiers.